Kupno mieszkania od dewelopera: wyzwania i problemy [RAPORT]

Które kwestie sprawiają największe problemy przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego? Z jakimi wyzwaniami najczęściej mierzą się klienci deweloperów? Morizon.pl zapytał o to nabywców z całej Polski. Polacy kupują coraz więcej nowych mieszkań. Jak wynika z danych Eurostatu, w ubiegłym roku nieruchomości z rynku pierwotnego stanowiły aż 49% wszystkich transakcji mieszkaniowych. I choć o świeżo wykończonym M marzy niejeden z nas, warto pamiętać, że również na rynku pierwotnym nabywcy mogą natknąć się na problemy. Jakie? Odpowiadamy na to w naszym nowym badaniu. Sprawdziliśmy, z jakimi wyzwaniami najczęściej muszą się mierzyć klienci deweloperów. Do udziału w badaniu zaprosiliśmy osoby, które w przeciągu ostatnich 3 lat kupiły mieszkanie na rynku pierwotnym (łącznie to 85% respondentów), a także przyszłych nabywców – tych, którzy właśnie szukają nowego mieszkania lub są w trakcie przeprowadzania transakcji (8,7%) oraz tych, którzy dopiero przymierzają się do zakupu nowego M (6,3%). Każdy ankietowany mógł podzielić się swoimi własnymi odczuciami i doświadczeniami związanymi z procesem zakupu mieszkania. Otrzymaliśmy szereg komentarzy, często bardzo emocjonalnych. Część nadesłanych opinii, historii i porad zamieszczamy w raporcie obok wyników badania.

Dlaczego kupujemy mieszkania od dewelopera?

Większość respondentów zdecydowała się na zakup mieszkania od dewelopera przede wszystkim po to, by wreszcie zamieszkać "na swoim" - wyprowadzić się z domu rodzinnego lub z najmowanego mieszkania. Spełnienie indywidualnych potrzeb mieszkaniowych jako powód kupna wskazała ponad połowa ankietowanych (57%). Ten odsetek jest nieco mniejszy (44%) wśród osób, które dopiero planują zakup, ale z całą pewnością można stwierdzić, że mieszkania kupujemy dziś przede wszystkim dla siebie. W ten trend wpisuje się też druga najczęściej wybieraną odpowiedź w tej kategorii: prawie co piąty ankietowany (19%) deklaruje, że zakup nowego mieszkania umotywowany jest potrzebą przeprowadzki do większego lokum. Tylko jedna na dziesięć osób planuje kupić mieszkanie w celu inwestycyjnym – z reguły pod wynajem. Te trzy powody (pragnienie posiadania własnych czterech kątów, przeprowadzka na większy metraż lub inwestycja w nieruchomość) pojawiały się w naszym badaniu zdecydowanie najczęściej. Warto też zwrócić uwagę na zauważalny odsetek osób, które kupują mieszkania dla bliskich: w trzech badanych grupach waha się on między 5 a 8%.

Dlaczego wybieramy mieszkanie z rynku pierwotnego, a nie wtórnego?

Co sprawia, że decydujemy się na poszukiwanie mieszkania na rynku pierwotnym, a nie wtórnym? Przede wszystkim fakt, że nieruchomości są zupełnie nowe. Taki powód wskazało prawie 27% respondentów, którzy już kupili swoje M, oraz co trzecia osoba, która dopiero planuje zakup. Niemal równie często o zakupie mieszkania od dewelopera decyduje możliwość samodzielnego wykończenia lokalu. Taką odpowiedź w naszym badaniu wskazał co czwarty respondent. Wyraźnie widać, że największym magnesem przyciągającym nabywców na rynek pierwotny jest aspekt nowości. Prawie 18% respondentów jako decydujący powód wskazało nowoczesną infrastrukturę, a dla co ósmego kluczowa okazała się możliwość wykupienia miejsca parkingowego. Co ciekawe, znacznie mniejszą rolę w procesie decyzyjnym odgrywa cena. Mimo że mieszkania na rynku pierwotnym potrafią być znacznie tańsze niż te z drugiej ręki (nie jest to, oczywiście, regułą), ten fakt wpłynął na decyzję zaledwie co dziesiątej osoby.

Samodzielnie czy z pośrednikiem?

Chociaż na łamach Morizon.pl wielokrotnie opisywano korzyści płynące ze współpracy z agentem nieruchomości, to jednak zdecydowana większość nabywców lokali z rynku pierwotnego woli kupować mieszkania samodzielnie. Niemal dziewięciu na dziesięciu ankietowanych, którzy zakup nowego M mają już za sobą, całą transakcję przeprowadziło na własną rękę. Ze wsparcia pośrednika podczas zakupu skorzystało 13% badanych. Wśród osób, które dopiero planują zakup, tylko 18% deklaruje chęć skorzystania z usług biura nieruchomości. Blisko sześciu na dziesięciu respondentów przez cały proces woli przejść samodzielnie, a prawie co czwarty nie podjął jeszcze decyzji.

Jak wybieramy mieszkanie od dewelopera?

Za najważniejsze kryterium podczas wyboru mieszkania nasi ankietowani uznali odpowiedni metraż (95% odpowiedzi "ważne" lub "bardzo ważne"). Tuż za nimi znalazły się cena oraz lokalizacja – każdą z nich za ważną lub bardzo ważną podczas podejmowania decyzji uznało 94% badanych. Listę najbardziej priorytetowych czynników zamyka liczba pokojów (90%). Niemal dziewięć na dziesięć osób swój wybór opiera na możliwości łatwego dojazdu do innych części miasta (87% odpowiedzi "ważne" lub "bardzo ważne"). Co ciekawe, stosunkowo niewiele osób szuka mieszkań blisko szkół, przedszkoli czy punktów usługowych (44%). Znacznie ważniejsze jest znalezienie oferty obejmującej miejsce parkingowe lub garaż (79%). Dość podobnie rozkładają się odpowiedzi osób, które dopiero planują kupno mieszkania. W tej grupie najważniejsze kryteria wyboru to cena, metraż i lokalizacja – każda z tych trzech odpowiedzi zebrała wśród przyszłych nabywców po 93% głosów. Wśród przyszłych nabywców nieco większe znaczenia odgrywa cena – odsetek odpowiedzi jest pod tym względem niemal o 12% wyższy niż w poprzedniej grupie. Wyraźnie widać zatem, w jaki sposób sytuacja na rynku nieruchomości i wciąż drożejące mieszkania odbijają się na preferencjach osób, które dopiero planują zakup.

Spełnione oczekiwania?

W badaniu zapytaliśmy respondentów również o to, w jakim stopniu udało im się spełnić początkowe oczekiwania. Jak się okazuje, nabywcy musieli iść na kompromis przede wszystkim w zakresie łącznych wydatków związanych z zakupem mieszkania – 69% nabywców przyznaje, że w tej kwestii ostatecznie wyszło "dobrze, ale mogłoby być lepiej". Niedosyt, choć statystycznie nieco mniejszy, pozostawia w nabywcach również lokalizacja (48% odpowiedzi "dobrze, ale mogłoby być lepiej"), metraż (48%) oraz dojazd do nowego mieszkania (45%). Plany w pełni udaje się zrealizować najczęściej w przypadku liczby pokojów (60% odpowiedzi "doskonale"), własnego garażu lub miejsca parkingowego (62%), a także balkonu lub tarasu (62%).

 Najczęstsze problemy podczas zakupu

Największym wyzwaniem dla blisko 1/4 nabywców okazało się znalezienie oferty, która dokładnie odpowiadałaby ich oczekiwaniom. Drugim najczęściej wskazywanym problemem były przeciągające się prace budowlane i odbiory – co szósty świeżo upieczony właściciel mieszkania musiał czekać na klucze do nowego lokum dłużej, niż było to przewidziane w początkowych ustaleniach z deweloperem. 16% badanych narzeka na zaniedbania wykonawcze i niedoróbki, na które natknęli się w nowo wybudowanym lokalu. Blisko co siódmej osobie problemy sprawiły formalności związane z dopięciem transakcji, a co dziesiąta przyznaje, że zaskoczyła ją łączna wysokość kosztów, wyższa niż ta pierwotnie szacowana. Ankietowani zwrócili też uwagę na konieczność uwzględniania zmian na kartach dokumentacji. Pisemna forma tych wzmianek będzie solidną podstawą w trakcie ewentualnego dochodzenia swoich roszczeń: Warto też zwrócić uwagę na odsetek osób, które deklarują, że przez cały proces przeszło bez większych problemów. Na drodze do nowego M żadnych przeszkód nie napotkało nieco ponad 15% respondentów.

Czego dowiedzieliśmy się z badania?

Do poszukiwań na rynku pierwotnym skłania przede wszystkim stan nieruchomości: nabywcy chcą kupić zupełnie nowe mieszkanie, które mogą samodzielnie wykończyć od zera. Nowe M kupujemy przede wszystkim dla siebie – tylko co dziesiąty badany zdecydował się na zakup pod inwestycję. Usługi pośredników nieruchomości nie cieszą się dużą popularnością na rynku pierwotnym. W przeciągu ostatnich 3 lat transakcję ze wsparciem agenta przeprowadziło zaledwie 13% nabywców. Spośród osób, które w najbliższym czasie planują zakup nowego mieszkania, do biura nieruchomości chce zgłosić się 18%. Zakup mieszkania to sztuka kompromisu. Nabywcy musieli zweryfikować swoje oczekiwania w najważniejszych dla nich kwestiach, takich jak łączne wydatki na nowe M, metraż i lokalizacja. Prawie co czwarty respondent za największą trudność podczas całego procesu uważa poszukiwanie oferty dopasowanej do wymagań. Największe problemy czyhające na rynku pierwotnym to te wynikające z opóźnień w budowie lub zaniedbań wykonawców. Nabywcy narzekają przede wszystkim na przeciągające się terminy oddania mieszkania do użytku oraz niską jakość wykonania i niedoróbki, wykryte w trakcie odbiorów lub już po przeprowadzce.

Metodologia

Badanie zostało przeprowadzone w sierpniu 2019 roku metodą CAWI (Computer Assisted Web Interview). W badaniu wzięło udział 580 osób z całego kraju, z których przeważająca część (353 osoby) sfinalizowała już zakup. 15% ankietowanych w momencie wypełniania ankiety było w trakcie transakcji lub planuje zakup w ciągu najbliższych kilku lat. Prawie 70% respondentów kupiło lub szuka mieszkania w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców. Zdecydowana większość (89%) to osoby w wieku poniżej 40 lat, pozostające w stałych związkach (79%). 30% z nich posiada co najmniej jedno dziecko.    

źródło: www.morizon.pl