Zacznij od klienta: kto w Oławie miałby wynajmować boksy?
Czy inwestycja w self storage ma szansę powodzenia? Na początku odpowiedz sobie na pytanie: Kto konkretnie miałby przyjeżdżać i składować swoje rzeczy w magazynie samoobsługowym (i dlaczego)? Jeśli nie umiesz wskazać typowych sytuacji, to lampka ostrzegawcza. Bo łatwo zbudować obiekt „ładny”, trudniej sprawić, żeby nie stał pusty.
W zasadzie są dwie główne grupy najemców i każda działa z innej motywacji.
- Klienci prywatni częściej szukają miejsca „na chwilę”: przy przeprowadzce, remoncie, porządkach, przy sezonowych rzeczach (rowery, opony, sprzęt).
- Firmy patrzą bardziej operacyjnie. To drobny handel, e-commerce, budowlanka czy warsztaty, a więc wszędzie tam, gdzie jest towar, materiały albo narzędzia, które muszą gdzieś bezpiecznie poczekać.
Zrób prosty test: wypisz 10 branż z Oławy i okolic, które „żyją z towaru lub narzędzi”, a obok dopisz po jednej sytuacji „po co im dodatkowe metry”. Jeśli lista wychodzi na siłę – tym bardziej warto docisnąć kolejne etapy naszej analizy.
Brak konkurencji to nie zawsze dobra wiadomość
Jeśli widzisz, że w mieście nie ma jeszcze żadnego magazynu self storage, to na pewno kusi myśl: „skoro nikt tego nie robi, będę pierwszy”. Tyle że istniejąca konkurencja często jest dowodem na to, że popyt istnieje. A brak konkurencji bywa zarówno szansą (rynek do zbudowania), jak i ostrzeżeniem (ludzie rozwiązują potrzebę inaczej lub jej nie mają). Jak sprawdzić konkurencję?
Wejdź w Google Maps i zbadaj frazy: „self storage”, „boksy magazynowe”, „magazyn do wynajęcia”, „garaż do wynajęcia” + Oława. Koniecznie zerknij też na promień 10–15 minut jazdy, bo klient nie patrzy na granice miasta, tylko na czas dojazdu. Jeśli coś znajdziesz – super, bo masz punkt odniesienia. Porównaj minimum: ceny i rozmiary, dostępność, standard, bezpieczeństwo, lokalizację oraz to, czy wynajem jest prosty (online) czy tylko „zadzwoń w godzinach 8–16”.
Nie znalazłeś nic sensownego? Być może trafiłeś na "złotą niszę”. Brak wyników może oznaczać, że rynek jest nieodkryty, ale wymaga edukacji i dobrego marketingu. Może to też oznaczać, że nie ma chętnych na taką usługę. Czas więc na sprawdzenie popytu.
Oceń popyt w Google: proste metody bez narzędzi premium
Nawet jeśli nikt nie wpisuje w wyszukiwarce „magazyny samoobsługowe”, to potrzeba przechowywania wypływa inaczej. Polecamy sprawdzić frazy typu: „magazyn Oława”, „wynajem magazynu”, „mini magazynek”, „komórka lokatorska”, „przechowalnia”, „garaż do wynajęcia”, a także warianty z frazami typu „blisko mnie”. Dorzuć do analizy lokalne grupy na Facebooku, ogłoszenia, fora, bo tam często pojawia się interesujący nas komunikat: „szukam miejsca na rzeczy /na towar, "wynajmę magazynek /garaż".
Porada: zapisuj powtarzalne sygnały. Jeśli często widzisz „na już”, „na dłużej”, „dla firmy”, „pod remont” – to są podpowiedzi, jakie scenariusze wynajmu będą u Ciebie najczęstsze.
Lokalizacja w self storage - blisko znaczy naprawdę blisko
Tutaj rzadko wygrywa opcja „najtańsza działka”. Wygrywa miejsce, do którego da się dojechać szybko i wygodnie. Jeśli dojazd jest uciążliwy, część klientów odpada, a część szybciej rezygnuje.
Na liście „must have” przy wyborze lokalizacji trzeba zadbać o kilka rzeczy:
- bliskość osiedli czy firm,
- łatwy wjazd i manewrowanie,
- parking,
- widoczność/oznakowanie,
- oświetlenie oraz poczucie bezpieczeństwa.
„Tania działka daleko” to w konsekwencji droższy marketing i większa rotacja najemców. Na co jeszcze zwrócić uwagę, by inwestycja w self storage się opłacała?
Inwestycja w self storage: policz próg rentowności
Idąc w magazyny samoobsługowe nie chodzi o perfekcyjny biznesplan, tylko o ustalenie granicy, po której przestajesz dokładać do biznesu. Najprostszy wzór wygląda tak:
próg rentowności = koszty stałe / średni przychód z boksu
Koszty stałe to zwykle: najem działki, media, monitoring, serwis, marketing, administracja. Średni przychód z boksu oszacujesz, patrząc na lokalne ceny i planowany miks rozmiarów.
Przykładowo: miesięczne koszty stałe to 4800 zł a średnia cena za boks to 400 zł. Czyli 4800 / 400 = 12. Wniosek - przy dwunastu wynajętych boksach wychodzisz na zero.
Ten prosty rachunek prowadzi do kolejnego pytania: od ilu boksów zacząć?
Skala startu: od ilu boksów self storage ma sens w średnim mieście
Częsty błąd inwestorów to za mała skala na starcie, ponieważ koszty stałe rozkładają się na zbyt mało boksów. Rozsądne podejście to realizacja inwestycji etapami: wydzielasz pierwszą strefę (pilotaż), a rozbudowę odpalasz po osiągnięciu konkretnego obłożenia.
Magazyny samoobsługowe to również przemyślana oferta. Ustaw na początek kilka standardów wielkości boksów (małe/średnie/większe) – wtedy łatwiej trafić i w potrzeby osób prywatnych, i w potrzeby firm. Łatwiej też potem o wnioski i decyzje niezbędne przy rozbudowie.
Automatyzacja: mniej zamieszania, łatwiejszy start
Ręczne umowy, ręczne płatności i „Excel od dostępności” - to dobry przepis na kłopoty. Robi się zamęt, który kosztuje: czas właściciela, pomyłki i utracone wynajmy. Dlatego już od samego startu warto mieć system, który sam obsługuje wynajmy online, płatności, umowy, przypomnienia i podstawowe raporty.
Przykładem takiego rozwiązania jest system do zarządzania self storage Sprytki, który pomaga poukładać procesy od pierwszego dnia i ograniczyć koszty operacyjne, zwłaszcza przy mniejszej skali. A najważniejsza zaleta - boksy wynajmują się same.
Podsumowanie
Rynek pod inwestycję w self storage da się ocenić bez drogich analiz. Wystarczy określić klientów, sprawdzić konkurencję, zbadać popyt w Google i ogłoszeniach, realnie ocenić lokalizację oraz policzyć próg rentowności i sensowną skalę startu. Jeśli te elementy „grają”, self storage w Oławie może być strzałem w dziesiątkę – zadbaj tylko o dobry plan i poukładane, zautomatyzowane procesy.
(tekst sponsorowany)
Napisz komentarz
Komentarze