Na te i wiele innych pytań odpowiada Marek Grobelny – doradca kredytowy, który od lat pomaga klientom bezpiecznie przejść przez proces zakupu i finansowania nieruchomości.
Panie Marku, wiele osób obawia się zakupu mieszkania z rynku wtórnego, które jest wciąż obciążone hipoteką. Czy taka transakcja jest w ogóle bezpieczna?
Marek Grobelny: Tak, to zdecydowanie bezpieczne – pod warunkiem, że proces zostanie dobrze przeprowadzony. W praktyce bardzo wiele mieszkań oferowanych na rynku wtórnym ma w księdze wieczystej wpisaną hipotekę związaną z kredytem obecnego właściciela. To normalna sytuacja, bo większość w Polsce mieszkań kupowana jest właśnie na kredyt hipoteczny. Dlatego nie należy się bać zakupu mieszkania z hipoteką kredytu właściciela.
Kluczowe jest to, aby bank sprzedającego wydał promesę wykreślenia hipoteki – czyli dokument potwierdzający, że po spłacie zadłużenia bank zgodzi się na usunięcie wpisu w księdze wieczystej. Najczęściej wygląda to tak, że część środków z kredytu kupującego trafia bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego i spłaca jego kredyt. Dopiero wtedy hipoteka zostaje wykreślona, a nowe zabezpieczenie ustanawiane jest na rzecz banku kupującego.
Rola doradcy kredytowego jest tutaj bardzo ważna – pilnuję, żeby wszystkie środki trafiły na odpowiednie rachunki, a dokumenty od banku były kompletne. Dzięki temu klient nie musi się obawiać, że kupi mieszkanie „z długiem”.
Księgi wieczyste to temat, który u wielu kupujących budzi obawy. Jak je czytać i na co zwracać uwagę, żeby uniknąć problemów?
Marek Grobelny: Rzeczywiście, księga wieczysta to dokument, który powinien być sprawdzany zawsze przy zakupie mieszkania – niezależnie od tego, czy pochodzi ono z rynku wtórnego, czy pierwotnego. To właśnie tam znajdziemy informacje o tym, kto jest właścicielem, czy nieruchomość ma obciążenia hipoteczne albo np. prawa osób trzecich do korzystania z lokalu.
Najważniejsze są dwa działy:
- Dział II – wskazuje, kto jest właścicielem mieszkania,
- Dział III – zawiera informacje o wszelkich ograniczeniach i roszczeniach, np. służebności, prawa najmu, egzekucje komornicze – to często najważniejsze ostrzeżenie dla kupującego,
- Dział IV – zawiera wpisy dotyczące hipotek, czyli ewentualnych kredytów i zabezpieczeń.
Odpis z księgi wieczystej można dziś łatwo uzyskać online, korzystając z serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości, albo w sądzie wieczystoksięgowym. To koszt kilkunastu złotych, a daje nam pewność co do stanu prawnego mieszkania.
Kiedy kupujemy mieszkanie na kredyt, bank zawsze wymaga, aby na rzecz banku została wpisana hipoteka w księdze wieczystej. To standardowa procedura – wpisu dokonuje sąd, a właściciel nieruchomości otrzymuje zawiadomienie. Problem pojawia się wtedy, gdy klient nie sprawdzi KW wcześniej i np. okaże się, że nieruchomość ma obciążenia, o których nie wiedział. Dlatego zawsze powtarzam: księga wieczysta to punkt obowiązkowy w procesie zakupu.
A jak wygląda sytuacja przy zakupie mieszkania od dewelopera? Jakie są największe różnice w porównaniu z rynkiem wtórnym?
Marek Grobelny: Zakup mieszkania z rynku pierwotnego rządzi się swoimi prawami. Z jednej strony mamy pewne plusy – mieszkanie nie ma jeszcze żadnych obciążeń hipotecznych ani praw osób trzecich, więc kupujący może czuć się bezpieczniej. Z drugiej jednak pojawiają się inne ryzyka, jak np. opóźnienia w budowie czy w skrajnych przypadkach – problemy finansowe dewelopera.
Kluczowym dokumentem jest umowa deweloperska, podpisywana w formie aktu notarialnego. Chroni ona kupującego, bo precyzyjnie określa prawa i obowiązki obu stron, a także harmonogram wpłat. W praktyce bank wypłaca kredyt w transzach, zgodnie z postępem prac budowlanych – co pozwala kontrolować przebieg inwestycji.
Warto też zwrócić uwagę na rachunek powierniczy. To specjalny rachunek bankowy, na który trafiają pieniądze kupujących. Dzięki temu środki są wypłacane deweloperowi tylko wtedy, gdy prace są faktycznie realizowane.
Przy rynku pierwotnym doradca kredytowy pomaga nie tylko w wyborze najkorzystniejszego kredytu, ale też w ocenie zapisów umowy i przygotowaniu klienta do całej procedury. Wielu kupujących nie zdaje sobie sprawy, że drobny szczegół w dokumentach może mieć duże znaczenie dla późniejszych kosztów czy bezpieczeństwa transakcji.
Podsumowanie
Niezależnie od tego, czy decydujemy się na mieszkanie z rynku wtórnego, czy pierwotnego, kluczowe jest odpowiednie przygotowanie i sprawdzenie wszystkich dokumentów. Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką może być w pełni bezpieczny, jeśli transakcja jest prowadzona zgodnie z procedurami bankowymi. Z kolei przy rynku pierwotnym ogromne znaczenie mają zapisy umowy deweloperskiej i zabezpieczenia takie jak rachunek powierniczy.
Nie można też zapominać o księgach wieczystych – to właśnie one pokazują prawdziwy stan prawny nieruchomości. Dział II, III i IV to punkty obowiązkowe dla każdego kupującego, który chce uniknąć przykrych niespodzianek.
Jak podkreśla Marek Grobelny, doradca kredytowy w Wrocławia, każda transakcja jest inna i wymaga indywidualnego podejścia. Rolą doradcy jest nie tylko pomoc w uzyskaniu kredytu, ale też czuwanie nad całym procesem, aby klient mógł spokojnie cieszyć się nowym mieszkaniem.
(tekst sponsorowany)
Napisz komentarz
Komentarze